Daños Sustanciales y Mejoras Sustanciales
Nota: El Gobierno del Condado Pinellas se encarga de la evaluación de los daños sustanciales en las zonas no incorporadas. Si vive en una ciudad, comuníquese con su ciudad para obtener información específica sobre su plan de Daños Sustanciales e infromación sobre permisos.
¿Cómo afecta la Regla de Daños Sustanciales al Condado de Pinellas?
Sabemos que recuperarse de dos huracanes es abrumador. El Condado Pinellas trabaja activamente para ayudar a nuestros residentes a recuperarse, al tiempo que sigue las directrices que protegerán a nuestra comunidad de futuros daños.
Si usted vive en un área de riesgo de inundación en una zona no incrporada del Condado Pinellas y su casa resultó con daños durante los huracanes, su propiedad es parte del Proceso de Inspección y Evaluación de Daños Sustanciales.
Para mantener la cobertura a través del Programa Nacional de Seguros contra Inundaciones y mantener otros beneficios federales, el código de construcción del Condado Pinellas requiere la elevación o reconstrucción según las nuevas normas de seguridad contra inundaciones de todos los edificios en zonas de riesgo de inundación que se reparen o mejoren sustancialmente.
Esto es lo que puede esperar
- El Condado hizo una lista de las viviendas que probablemennte se inundaron o en las que se reportaron daños significativos.
- Los inspectores visitan estas casas para documentar los daños. Si no hay nadie que les deje entrar, hacen lo que pueden desde afuera.
- Se hacen revisiones y evaluaciones de la calidad para calcular la cantidad de daños en cada vivienda. Esto debería completarse a finales de año, pero muchos se completarán antes.
- Si el costo de reparar la vivienda es igual o más del 49% de su valor sin el terreno, la vivienda se considera sustancialmente dañada. Los dueños de las viviendas deben esperar a recibir la carta en la que se les informa la evaluación o presentar pruebas y una lista detallada de los gastos para que la casa quede en las mismas condiciones que antes, preferiblemente de un contratista autorizado. Si tuvo daños menores, como una inundación que no llegó a los enchufes eléctricos, se pueden emitir permisos si las reparaciones no superan el 49%. La siguiente tabla muestra las opciones para las propiedades designadas con daños sustanciales o no.
¿Está mi casa “sustancialmente dañada”?
Todas las casas que están en una zona de riesgo de inundación están sujetas a la Regla de Daños Sustanciales. Los inspectores determinarán si los daños causados por los recientes huracanes sobrepasan el límite de mejora del 49%.
Verifique si su casa está en una zona de riesgo de inundación.
Cosas importantes que recordar:
- Exención de cargos por permisos para la recuperación de tormentas – El Condado Pinellas no cobrará cargos por permisos para reparaciones relacionadas con las tormentas. Para detalles y solicitudes de permisos de terrenos inundables, vaya a nuestra página de Permisos de Recuperación de Tormentas. Si tiene preguntas, comuníquese con los Servicios de Revisión de Construcción y Desarrollo al (727) 464-3888. Para permisos de recuperación de tormentas, envíe un correo electrónico a buildingpermits@pinellas.gov.
- El valor real en efectivo es determinado por el Tasador de la Propiedad o un tasador privado que cumpla con la Lista de Cotejo de Tasación del Condado Pinellas.
- La regla aplica incluso si hace el trabajo usted mismo o usa materiales donados (Vea los artículos incluidos en las reparaciones por daños sustanciales).
Qué puede hacer USTED si vive en una zona inundable y su casa tiene daños…
- Quite los paneles de yeso dañados y cualquier escombro o artículo doméstico dañado por la tormenta. Usted no necesita un permiso para eliminar paneles de yeso y gabinetes dañados en el área no incorporada de Pinellas.
- Presente reclamaciones a través de sus pólizas de seguro de la propiedad y de inundaciones.
- Solicite asistencia a través de FEMA, SBA y la cobertura del aumento de los costos de cumplimiento de la NFIP (si la tiene). La ayuda puede pagar el alojamiento temporal y cubrir algunos gastos de reconstrucción para cumplir con las nuevas normas de seguridad contra inundaciones.
- Si recibe una carta por correo en la que se indica que su vivienda tiene daños sustanciales, está obligado a modificar la estructura para que cumpla las normas de seguridad contra inundaciones. Si no está de acuerdo, puede solicitar una nueva evaluación.
- Trabaje con un contratista con licencia y asegúrese de obtener los permisos del condado; los trabajos no autorizados deberán retirarse o rehacerse. Verifique la licencia del contratista.
- Tenga paciencia y comuníquese con nosotros si tiene preguntas: Las evaluaciones de daños sustanciales llevarán tiempo. Si tiene preguntas o dudas mientras espera la inspección de su residencia, comuníquese con nosotros al 727-464-3888 o envíe un correo electrónico a sdinspection@pinellas.gov.
Preguntas frecuentes:
¿Necesito una inspección de daños sustanciales?
Todas las residencias que estén en una zona de riesgo de inundación están sujetas a la Norma de Daños Sustanciales. Si vive en una zona inundable y su residencia quedó dañada durante uno de los recientes huracanes, especialmente si se inundó por encima de las tomas de corriente o sufrió daños en el techo, es necesario evaluar si su vivienda tiene daños sustanciales.Los inspectores del condado determinarán si los daños causados por los recientes huracanes superan el límite del 49% de mejora. Verifique si su casa está en una zona de riesgo especial de inundación.
Recibí una carta de daños sustanciales. ¿Qué hago ahora?
- Detenga todos los trabajos de reparación/renovación: No comience ni continúe las reparaciones y/o renovaciones hasta que complete los pasos necesarios descritos en la carta. Hacer obras antes de haber actuado sobre un aviso de daños sustanciales podría costarle decenas de miles de dólares en el futuro.
- Entienda la carta: Una determinación de Daños Sustanciales significa que el costo para reparar su casa se estima en un 49 por ciento o más del valor de mercado antes del desastre. Esto normalmente requiere que usted cumpla con los códigos de construcción actuales y las regulaciones de terrenos inundables. Dependiendo de la determinación del Condado, es posible que tenga que elevar, reubicar o demoler su propiedad.
- Revise su póliza de seguro contra inundaciones: Si usted tiene un seguro contra inundaciones a través del Programa Nacional de Seguros contra Inundaciones (NFIP), usted puede calificar para la cobertura de Aumento del Costo de Cumplimiento (ICC), que ayuda a pagar las reparaciones y renovaciones requeridas por las regulaciones de inundaciones.
- Comuníquese con los Servicios de Revisión de Edificios y Desarrollo: Nuestro personal puede orientarle sobre los permisos y trámites necesarios. Llame al (727) 464-3888 (opción 2) o envíe un correo electrónico a buildingpermits@pinellas.gov si necesita ayuda. Nota: Si vive en un municipio, comuníquese con el funcionario de construcción local.
- Contrate a un profesional cualificado: Trabaje con contratistas autorizados, tasadores y, posiblemente, un ingeniero o arquitecto para asegurarse de que las reparaciones cumplen las normas vigentes. También puede requerirse un certificado de elevación para verificar la altura necesaria sobre la Elevación Base de Inundación (BFE, por sus siglas en inglés). Vaya a myfloridalicense.com para encontrar contratistas con licencia en el Condado Pinellas. Los tasadores deben seguir esta lista de cotejo para la evaluación de daños sustanciales.
- Explore Financial Assistance: The Small Business Administration (SBA) offers loans and FEMA offers grants to help cover costs not covered by insurance.
¿Es definitiva la decisión de que mi vivienda tiene “daños sustanciales” final?
No, puede presentar fotos que muestren los daños del Huracán Helene o Milton, un certificado de elevación, un estimado detallado del costo de reparación y una tasación independiente del valor real en efectivo de la casa (no el valor de mercado de bienes raíces) al Departamento de Servicios de Revisión de Construcción y Desarrollo del Condado Pinellas para una reevaluación.
¿Esto significa que tengo que desalojar inmediatamente?
No necesariamente. El personal del Condado Pinellas inspeccionará su vivienda para asegurarse de que es estructuralmente sólida y dispone de agua, servicios sanitarios (inodoro y lava manos) y electricidad en buen estado. Si se considera que la vivienda no es segura, tendrá que mudarse. Si se necesitan reparaciones menores para que la casa sea segura, se podrá emitir un permiso de ocupación temporal, para aquellos que recibieron cartas de daños sustanciales debido a los huracanes Helene y / o Milton, esto le permitiría permanecer hasta el 1 de junio de 2025.
¿Puedo reparar mi casa?
El personal del condado o el funcionario de construcción local llevará a cabo una revisión de habitabilidad para determinar si las reparaciones menores le permitirán residir temporalmente en su vivienda de forma segura. Siga las instrucciones de la carta de daños sustanciales para solicitar una revisión. Una vez finalizadas y aprobadas las reparaciones menores, podrá recibir un aviso de ocupación temporal. Si recibió cartas de daños sustanciales debido a los Huracanes Helene y/o Milton, ese aviso de ocupación temporal le permitirá permanecer en su casa hasta el 1 de junio de 2025.
¿En qué consistirá el examen de habitabilidad?
La revisión incluye una inspección visual de la solidez estructural de la vivienda, incluido el techo, y comprobaciones de los servicios de agua, sanitarios y electricidad.
¿El permiso cuesta algo?
No, el permiso para las reparaciones menores es gratuito. Una vez finalizadas y aprobadas las reparaciones, se emitirá un aviso de ocupación temporal.
¿Por qué es necesario sustituir o elevar mi residencia?
Si su casa tiene daños sustanciales, tendrá que elevarla para que cumpla la regulación estatal y del condado. Elevar su casa la protege de futuros daños por inundación. El NFIP también exige que las casas de las comunidades participantes se reconstruyan o eleven para cumplir o superar el nivel básico de inundación (BFE) si tuvieron daños sustanciales.
¿Para cuándo es necesario sustituir o elevar mi vivienda?
Si recibió una carta como consecuencia de los Huracanes Helene y/o Milton, tiene hasta el 1 de junio de 2025 para cumplir con los códigos y ordenanzas locales. Esto asegura que su casa esté protegida para el inicio de la próxima temporada de huracanes.
¿Qué opciones tengo si soy dueño de mi casa?
Si su casa tiene daños sustanciales, tendrá que modificarla para que cumpla los requisitos. Esto puede lograrse de una de estas maneras:
- Elevar y reparar la casa existente
- Sustituir la casa por otra elevada
- Reubicar la casa fuera de la zona de riesgo de inundación
- Remover la casa dañada
¿Qué opciones tengo si alquilo mi casa?
Si la vivienda que alquila tiene permiso de ocupación temporal, hable con el dueño de la casa sobre sus planes para que cumpla con los requisitos. Es posible que pueda quedarse temporalmente, pero la casa tiene que cumplir con las regulaciones o ser desalojada, si usted fue afectado por los Huracanes Helene y/o Milton, sería antes del 1 de junio de 2025.
¿Y si mi casa está tan dañada que no puedo quedarme?
Usted puede ser elegible para la Asistencia Individual de FEMA, que incluye ayuda con alojamiento temporal, reparaciones básicas del hogar y otros gastos relacionados con el desastre. Solicite antes del 29 de noviembre de 2024, llamando al 1-800-621-FEMA (3362) o por Internet en www.disasterassistance.gov. La División de Manejo de Emergencias de Florida también ofrece asistencia de alojamiento temporal para solicitantes calificados. Vaya a www.floridarecovers.org para solicitarla.
¿Tengo que permitir que el personal del Condado entre en mi casa?
No, pero sin una inspección interior, no podemos emitir una notificación de ocupación temporal.
¿Con quién debo comunicarme si tengo otras preguntas?
Para preguntas sobre daños sustanciales, llame a la Administración de Zonas Inundables del Condado Pinellas al (727) 464-8900. Para consultas sobre reubicación, reemplazo o elevación de su vivienda, comuníquese con Servicios de Construcción al (727) 464-3888.
Vaya a disaster.pinellas.gov para más información sobre recuperación de tormentas.
Consecuencias del incumplimiento
¿Por qué FEMA requiere una Evaluación de Daños Sustanciales?
Conocida como «la regla del 50% de la FEMA», la exigencia federal de mejoras o reparaciones importantes en los terrenos inundables de ciudades y condados de todo el país permite a las comunidades poder acogerse al seguro contra inundaciones del NFIP y a otros programas importantes.
Las consecuencias del incumplimiento pueden ser…
- Las ciudades o condados pueden ser sometidos a un periodo de prueba o suspendidos del NFIP.
- Los dueños de casas pueden perder el acceso a hipotecas reguladas por el gobierno federal y enfrentarse a ejecuciones hipotecarias.
- Pérdida de elegibilidad para recibir fondos federales (por ejemplo, Programa de Ayudas para la Mitigación de Riesgos, Ayudas para la Mitigación de Inundaciones).
El Condado se enfrenta a los siguientes riesgos si se le suspende el Programa Nacional de Seguros contra Inundaciones de FEMA:
- Pérdida de acceso a hipotecas: Las instituciones bancarias aseguradas y reguladas por la Corporación Federal de Seguros de Depósitos (FDIC) no emitirán hipotecas en las zonas especiales de riesgo de inundación (SFHA).
- Inelegibilidad para ayudas federales: El gobierno local no podrá optar a ningún programa de ayudas federales que beneficie a las infraestructuras en las zonas SFHA. Deberá devolver las ayudas federales activas que están actualmente en proceso y que benefician a las zonas SFHA, incluido el programa de Recuperación de Desastres del Subsidio en Bloque para el Desarrollo Comunitario (CDBG-DR, por sus siglas en inglés) del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés). Esta restricción dificulta la capacidad de la comunidad para financiar iniciativas de recuperación y reconstrucción.
La regla del 49% y el valor de mercado de su propiedad
Valor de mercado es el valor del edificio y las estructuras, excluidos el terreno y otras mejoras de la parcela.
El término se refiere al valor real en efectivo (costo de reemplazo equivalente depreciado por antigüedad, desgaste, negligencia y calidad de construcción), determinado por un tasador independiente calificado siguiendo la Lista de Cotejo de Tasaciones del Condao Pinellas, o el “valor justo” de la estructura, desarrollado por la Oficina del Tasador de la Propiedad del Condado Pinellas (PAO) a fines de los impuestos Ad Valorem, ajustado para aproximarse al valor de mercado, según lo determinado por la PAO.
¿Dónde puedo conseguir el valor de mercado de la estructura antes de los daños?
- Vaya a https://www.pcpao.gov
- En la sección de búsqueda rápida, escriba la dirección y pulse el botón de búsqueda.
- Una vez en la página, debe ver “Quick Pick Tool” a la derecha, haga clic en “FEMA/WLM Letter”.
Gastos a incluir
Estos son algunos ejemplos de los gastos que debe incluir al calcular las reparaciones y mejoras.
- Costos de los materiales y de la mano de obra (incluidos los materiales donados o con descuento y la mano de obra realizada por el dueño o por voluntarios)
- Elementos estructurales
- Demolición y eliminación de escombros
- Gastos o ganancias del contratista
- Equipos de servicios públicos
- Elevación o protección contra inundaciones
- Preparación del terreno
- Gastos asociados al cumplimiento de las reglas o requisitos de códigos
- Acabados interiores y exteriores
Para cumplir las normas de FEMA, los gastos se basan en las tarifas comerciales promedio de mano de obra y materiales, lo que significa que incluso si realiza el trabajo usted mismo o adquiere sus propios materiales, debe calcular esos gastos para las mejoras del 49%. Esto se debe a que las normas sobre terrenos inundables tienen como objetivo garantizar que las mejoras que se hagan a las casas y estructuras puedan resistir futuras inundaciones.
Haga clic aquí para usar la herramienta de estimado de daños de FEMA
Impuesto sobre la propiedad y daños o mejoras sustanciales
¿Se reducirá mi factura de impuestos de 2024 debido a los daños del Huracán Debby, Helene o Milton?
Los valores de la propiedad y las facturas de impuestos para el año fiscal 2024 se basan en los valores a partir del 1 de enero de 2024. Si bien las facturas de impuestos de 2024 no se reducirán, los dueños de propiedades residenciales son elegibles para un reembolso parcial del impuesto a la propiedad debido a daños asociados con un evento catastrófico si se cumplen ciertas condiciones. Más información en la página Informe de Daños a la Propiedad en la página we de la Oficina del Tasador de la Propiedad del Condado Pinellas.
Mi casa se inundó a causa de un huracán. ¿Aumentará el valor de tasación de mi propiedad si la reparo o reconstruyo?
La disposición de calamidad en la Ley de Florida protege a los dueños de propiedades de un aumento en su valor de tasación después de una catástrofe al reparar o reconstruir su propiedad. Más información en la página Informe de Daños a la Propiedad en la página we de la Oficina del Tasador de la Propiedad del Condado Pinellas.
¿Qué debo hacer si el porcentaje del valor de la estructura que aparece en la página web del Tasador de la Propiedad (carta de FEMA) es menos de lo que necesito para cumplir con los requisitos de reparación de FEMA para mi propiedad?
Un propietario puede contratar a un tasador certificado privado para que haga una tasación retrospectiva del valor real en efectivo (también conocida como tasación de la ‘regla del 50 por ciento’). A menudo, el resultado es un valor más alto de la estructura, ya que la tasación incluye una inspección detallada del interior y una revisión de la documentación aportada por el propietario que demuestra la calidad y el estado de la vivienda antes del desastre. Estos documentos pueden incluir fotos o videos del interior antes de la tormenta, tasaciones anteriores, informes de inspección de seguros o imágenes de listados MLS. Más información en la página Informe de Daños a la Propiedad en la página we de la Oficina del Tasador de la Propiedad del Condado Pinellas.
