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Daños Sustanciales y Mejoras Sustanciales

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Nota: El Gobierno del Condado Pinellas se encarga de la evaluación de los daños sustanciales en las zonas no incorporadas. Si vive en una ciudad, comuníquese con su ciudad para obtener información específica sobre su plan de Daños Sustanciales e información sobre permisos.

¿Cómo afecta la Regla de Daños Sustanciales al Condado de Pinellas?

Sabemos que recuperarse de dos huracanes es abrumador. El Condado Pinellas trabaja activamente para ayudar a nuestros residentes a recuperarse, al tiempo que sigue las directrices que protegerán a nuestra comunidad de futuros daños.

Si usted vive en un área de riesgo de inundación en una zona no incorporada del Condado Pinellas y su casa resultó con daños durante los huracanes, su propiedad es parte del Proceso de Inspección y Evaluación de Daños Sustanciales.

Para mantener la cobertura a través del Programa Nacional de Seguros contra Inundaciones y mantener otros beneficios federales, el código de construcción del Condado Pinellas requiere la elevación o reconstrucción según las nuevas normas de seguridad contra inundaciones de todos los edificios en zonas de riesgo de inundación que se reparen o mejoren sustancialmente.

Esto es lo que puede esperar

  • El Condado hizo una lista de las viviendas que probablemente se inundaron o en las que se reportaron daños significativos.
  • Los inspectores visitan estas casas para documentar los daños. Si no hay nadie que les deje entrar, hacen lo que pueden desde afuera.
  • Se hacen revisiones y evaluaciones de la calidad para calcular la cantidad de daños en cada vivienda. Esto debería completarse a finales de año, pero muchos se completarán antes.
  • Si el costo de reparar la vivienda es igual o más del 49% de su valor sin el terreno, la vivienda se considera sustancialmente dañada. Los dueños de las viviendas deben esperar a recibir la carta en la que se les informa la evaluación o presentar pruebas y una lista detallada de los gastos para que la casa quede en las mismas condiciones que antes, preferiblemente de un contratista autorizado. Si tuvo daños menores, como una inundación que no llegó a los enchufes eléctricos, se pueden emitir permisos si las reparaciones no superan el 49%. La siguiente tabla muestra las opciones para las propiedades designadas con daños sustanciales o no.
Daños sustanciales Aceptado Enviar información para reevaluación Evaluación modificada Apelación Evaluación modificada Evaluación no modificada Elevar la casa o construir conforme a las nuevas normas sobre terrenos inundables Puede haber fondos disponibles para ayudar. Sin daños sustanciales ¿Quiero reconstruir y arriesgarme a futuras inundaciones o elevar? Ya está bueno. ¡Voy a elevar! Voy a arreglar mi casa Someter planos y estimados Recuerde que aún tiene que pagar menos del 49% del valor de su vivienda (sin terreno).

¿Está mi casa “sustancialmente dañada”?

Todas las casas que están en una zona de riesgo de inundación están sujetas a la Regla de Daños Sustanciales. Los inspectores determinarán si los daños causados por los recientes huracanes sobrepasan el límite de mejora del 49%.

Verifique si su casa está en una zona de riesgo de inundación.

Cosas importantes que recordar:

  • Exención de cargos por permisos para la recuperación de tormentas – El Condado Pinellas no cobrará cargos por permisos para reparaciones relacionadas con las tormentas. Para detalles y solicitudes de permisos de terrenos inundables, vaya a nuestra página de Permisos de Recuperación de Tormentas. Si tiene preguntas, comuníquese con los Servicios de Revisión de Construcción y Desarrollo al (727) 464-3888. Para permisos de recuperación de tormentas, envíe un correo electrónico a buildingpermits@pinellas.gov.
  • El valor real en efectivo es determinado por el Tasador de la Propiedad o un tasador privado que cumpla con la Lista de Cotejo de Tasación del Condado Pinellas.

Qué puede hacer USTED si vive en una zona inundable y su casa tiene daños…

  • Quite los paneles de yeso dañados y cualquier escombro o artículo doméstico dañado por la tormenta. Usted no necesita un permiso para eliminar paneles de yeso y gabinetes dañados en el área no incorporada de Pinellas.
  • Presente reclamaciones a través de sus pólizas de seguro de la propiedad y de inundaciones.  
  • Solicite asistencia a través de FEMA, SBA y la cobertura del aumento de los costos de cumplimiento de la NFIP (si la tiene). La ayuda puede pagar el alojamiento temporal y cubrir algunos gastos de reconstrucción para cumplir con las nuevas normas de seguridad contra inundaciones.
  • Si recibe una carta por correo en la que se indica que su vivienda tiene daños sustanciales, está obligado a modificar la estructura para que cumpla las normas de seguridad contra inundaciones. Si no está de acuerdo, puede solicitar una nueva evaluación.
  • Trabaje con un contratista con licencia y asegúrese de obtener los permisos del condado; los trabajos no autorizados deberán retirarse o rehacerse. Verifique la licencia del contratista.  
  • Tenga paciencia y comuníquese con nosotros si tiene preguntas: Las evaluaciones de daños sustanciales llevarán tiempo. Si tiene preguntas o dudas mientras espera la inspección de su residencia, comuníquese con nosotros al 727-464-3888 o envíe un correo electrónico a sdinspection@pinellas.gov.

Preguntas frecuentes:

Consecuencias del incumplimiento

¿Por qué FEMA requiere una Evaluación de Daños Sustanciales? 

Conocida como «la regla del 50% de la FEMA», la exigencia federal de mejoras o reparaciones importantes en los terrenos inundables de ciudades y condados de todo el país permite a las comunidades poder acogerse al seguro contra inundaciones del NFIP y a otros programas importantes.  

Reducir los daños por inundaciones: El cumplimiento de la regulación del NFIP ayuda a disminuir el riesgo de futuros daños por inundaciones, con la esperanza de romper el ciclo de pérdidas repetidas. Disminuir el riesgo: Los requisitos del NFIP, entre los que se incluyen los SDA, están diseñados para reducir el número de edificios en riesgo de sufrir daños por inundaciones. Carga para el contribuyente: Fomentar el cumplimiento del NFIP alivia en última instancia la carga financiera de los contribuyentes que subvencionan el NFIP. Seguros asequibles: Las normas del NFIP garantizan que el seguro contra inundaciones siga siendo asequible y accesible para propietarios, inquilinos y empresas.

Las consecuencias del incumplimiento pueden ser…

  • Las ciudades o condados pueden ser sometidos a un periodo de prueba o suspendidos del NFIP. 
  • Los dueños de casas pueden perder el acceso a hipotecas reguladas por el gobierno federal y enfrentarse a ejecuciones hipotecarias. 
  • Pérdida de elegibilidad para recibir fondos federales (por ejemplo, Programa de Ayudas para la Mitigación de Riesgos, Ayudas para la Mitigación de Inundaciones). 

El Condado se enfrenta a los siguientes riesgos si se le suspende el Programa Nacional de Seguros contra Inundaciones de FEMA: 

  • Pérdida de acceso a hipotecas: Las instituciones bancarias aseguradas y reguladas por la Corporación Federal de Seguros de Depósitos (FDIC) no emitirán hipotecas en las zonas especiales de riesgo de inundación (SFHA). 
  • Inelegibilidad para ayudas federales: El gobierno local no podrá optar a ningún programa de ayudas federales que beneficie a las infraestructuras en las zonas SFHA. Deberá devolver las ayudas federales activas que están actualmente en proceso y que benefician a las zonas SFHA, incluido el programa de Recuperación de Desastres del Subsidio en Bloque para el Desarrollo Comunitario (CDBG-DR, por sus siglas en inglés) del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés). Esta restricción dificulta la capacidad de la comunidad para financiar iniciativas de recuperación y reconstrucción. 

La regla del 49% y el valor de mercado de su propiedad 

Valor de mercado es el valor del edificio y las estructuras, excluidos el terreno y otras mejoras de la parcela. 

El término se refiere al valor real en efectivo (costo de reemplazo equivalente depreciado por antigüedad, desgaste, negligencia y calidad de construcción), determinado por un tasador independiente calificado siguiendo la Lista de Cotejo de Tasaciones del Condado Pinellas, o el “valor justo” de la estructura, desarrollado por la Oficina del Tasador de la Propiedad del Condado Pinellas (PAO)  a fines de los impuestos Ad Valorem, ajustado para aproximarse al valor de mercado, según lo determinado por la PAO. 

¿Dónde puedo conseguir el valor de mercado de la estructura antes de los daños? 

  • En la sección de búsqueda rápida, escriba la dirección y pulse el botón de búsqueda. 
  • Una vez en la página, debe ver “Quick Pick Tool” a la derecha, haga clic en “FEMA/WLM Letter”. 

Gastos a incluir 

Estos son algunos ejemplos de los gastos que debe incluir al calcular las reparaciones y mejoras.  

  • Costos de los materiales y de la mano de obra (incluidos los materiales donados o con descuento y la mano de obra realizada por el dueño o por voluntarios) 
  • Elementos estructurales 
  • Demolición y eliminación de escombros
  • Gastos o ganancias del contratista 
  • Equipos de servicios públicos 
  • Elevación o protección contra inundaciones 
  • Preparación del terreno 
  • Gastos asociados al cumplimiento de las reglas o requisitos de códigos 
  • Acabados interiores y exteriores 

Para cumplir las normas de FEMA, los gastos se basan en las tarifas comerciales promedio de mano de obra y materiales, lo que significa que incluso si realiza el trabajo usted mismo o adquiere sus propios materiales, debe calcular esos gastos para las mejoras del 49%. Esto se debe a que las normas sobre terrenos inundables tienen como objetivo garantizar que las mejoras que se hagan a las casas y estructuras puedan resistir futuras inundaciones.  

Haga clic aquí para usar la herramienta de estimado de daños de FEMA

Impuesto sobre la propiedad y daños o mejoras sustanciales

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