Daños Sustanciales y Mejoras Sustanciales
El Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones (NFIP, por sus siglas en inglés) y el Condado Pinellas tienen reglamentos de prevención de daños por inundaciones que pueden afectar la forma en que usted remodela, renueva o agrega algo a su edificio para proteger mejor vidas e inversiones de daños futuros por inundaciones.
El Condado Pinellas requiere un permiso para cualquier construcción nueva, adición, remodelación, demolición o trabajo que exceda los $500 o que requiera una inspección.
Su casa o negocio debe cumplir con la Ordenanza de Manejo de Zonas Inundables del Condado Pinellas y el Código de Construcción de Florida si está
- Está ubicada en un área de riesgo de inundación.
- No está construida según la elevación de inundación de diseño actual.
- “Daños sustanciales” o “mejoras sustanciales”. (Vea las definiciones a continuación).
Normalmente, esto se aplica a la remodelación de estructuras viejas, pero también afecta a estructuras que han sufrido daños considerables.
Para cumplir con los requisitos, el edificio y todos los equipos eléctricos y mecánicos deben elevarse por encima del nivel de inundación de 100 años. Sólo se permiten el estacionamiento, el acceso al edificio y un espacio de almacenamiento limitado por debajo del nivel de inundación.
No se permite realizar mejoras por fases, como proyectos múltiples o consecutivos. El costo de todo el trabajo se incluye en las determinaciones de mejoras sustanciales y daños sustanciales.
El Condado Pinellas determina los “daños sustanciales” y las “mejoras sustanciales” y hace cumplir las regulaciones de las zonas inundables para garantizar que el seguro contra inundaciones respaldado por el gobierno federal esté disponible para los residentes y propietarios de viviendas de la Zona No Incorporada del Condado Pinellas.
Si observa construcciones ilegales en las zonas inundables, notifíquelo.
Definiciones importantes
Ver definiciones completas en el Código de Desarrollo del Terreno.
Daños Sustanciales
Daño Sustancial ocurre cuando el costo de restaurar la estructura a la condición anterior al daño igualaría o excedería el 49% del valor de mercado de la estructura antes de que ocurriera el daño. [También se define en FBC, B, sección 1612.2].
Nota: El precio de las reparaciones debe incluir todos los gastos necesarios para devolver la estructura a su estado “antes del daño”, incluida la mano de obra.
Mejora Sustancial
Mejora sustancial significa cualquier reconstrucción, rehabilitación, adición u otra mejora de una estructura, cuyo costo sea igual o superior al 49% del valor de mercado de la estructura antes del “inicio de la construcción” de la primera mejora. [También se define en FBC, B, sección 1612.2].
Este término incluye las estructuras que han sufrido “daños sustanciales”, independientemente del trabajo de reparación realizado. El término no incluye ninguno de los siguientes
- Cualquier proyecto de mejora de una estructura para corregir violaciones existentes de las especificaciones de los códigos de salud, sanidad o seguridad estatales o locales que hayan sido identificadas por un oficial local encargado de hacer cumplir los códigos y que sean las mínimas necesarias para garantizar unas condiciones de vida seguras.
- Cualquier alteración de una “estructura histórica”, siempre que la alteración no afecte a la designación continua de la estructura como “estructura histórica”.
Valor de Mercado
Por valor de mercado se entiende el valor de los edificios y estructuras, excluidos el terreno y otras mejoras de la parcela.
El término se refiere al valor real en efectivo (costo de reemplazo igual depreciado por antigüedad, desgaste, negligencia y calidad de la construcción), determinado por un tasador independiente calificado, o el “Valor Justo” de la estructura, desarrollado por la Oficina del Tasador de Propiedades del Condado Pinellas (PAO) para fines de tributación Ad Valorem, ajustado para aproximarse al valor de mercado, según lo determinado por el PAO.